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포스코건설과 게일 갈등에 ‘개발이익 환수’ 좌초 되나1조 4000억원 사업 물거품 위기…인천경제청 분주
김갑봉 기자  |  weminpress@gmail.com
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[703호] 승인 2017.10.10  08:40:14
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[기사보강] 2017.10.10. 오후 2시 1분.

양사 갈등에 희생양 된 송도 ‘패키지4’ 사업

송도국제도시개발유한회사(NSIC)를 합작으로 설립해 인천경제자유구역 송도 1ㆍ3공구를 개발하고 있는 포스코건설(지분 30%)과 게일인터내셔널(지분 70%)의 갈등이 깊어지는 형국이다.

사모펀드인 ‘바른리얼유한회사’는 지난 9일 NSIC가 소유하고 있는 연수구 송도 ‘패키지4’ 사업 필지 10만 6721㎡(약 3만 2300평)를 매입하는 계약을 NSIC와 체결했다고 밝혔다.

패키지4 사업은 NSIC가 송도 F19ㆍ20ㆍ25블록과 B2블록 토지를 개발하는 사업이다. NSIC는 패키지4 개발을 위해 대주단으로부터 3600억원을 빌렸다. 하지만 지난 6월 NSIC가 약정한 이자를 일부 내지 못하자, 대주단은 ‘기한이익 상실’을 선언했다.

기한이익 상실은 사실상 부도를 뜻하는 것으로, 대주단이 기한이익 상실을 선언함으로써 포스코건설이 NSIC의 대출금을 대위변제하고 권리를 갖게 됐다.

패키지4 사업 부지는 게일과 포스코건설이 공동으로 개발하는 사업지구다. 토지소유자이자 시행사인 NSIC가 시행 대행사인 게일인터내셔널코리아(GIK: NSIC와 마찬가지 지분으로 합작한 회사인데 사실상 포스코건설이 경영)를 통해 발주하면, 포스코건설이 시공하는 방식으로 개발했다.

그런데 게일사와 포스코건설의 관계가 2015년 이후 틀어지기 시작했다. NSIC는 ‘대행사인 GIK가 시행사(=NSIC)의 동의 없이 개발 사업을 승인했고, 시행사가 요구한 자료 제출을 거부했으며, 자금 조달도 동의 없이 진행했다’고 문제 삼기 시작했고, 급기야 지난 7월엔 대행 협약 해지를 통보했다.

그 뒤 8월 26일에는 같은 사무실을 쓰는 두 업체 직원들 간 몸싸움이 벌어져 경찰이 출동하기도 했다.

반면, 포스코건설은 ‘2009년 감사원 감사 결과의 후속조치로 NSIC가 인천경제자유구역청에 보낸 공문을 토대로, 송도 국제업무단지 개발 사업과 관련한 모든 의사 결정과 집행 등 제반 운영을 GIK가 총괄 수행하는 것이라 협약 해지는 무효’라고 맞서고 있다.

패키지4 부지 공매도 게일사와 포스커건설의 갈등이 주요 원인이다. 같이 개발하기로 했던 포스코건설은 갈등에 골이 패이자 채무를 대위변제한 후 해당 부지 매각을 추진했다.

대주단의 기한이익 상실 선언 이유는 NSIC의 이자 미납이다. 패키지4 사업 지연으로 NSIC가 이자를 못 내자, 대출금을 만기 전에 회수하는 기한이익 상실을 선언한 것으로 알려졌다.

포스코건설 또한 ‘게일사가 개발 사업을 지체시켜 이자를 못 내자 포스코건설이 대위변제 한 것’이라고 했다. 포스코건설은 해당 부지를 매각해 대위변제금을 환수하겠다며 지난달 21일 공매에 착수했다.

그러나 NSIC의 입장은 다르다. NSIC는 기한이익 상실을 고의 부도로 인식하고 있다. NSIC는 “3600억원에 대한 6개월 치 이자가 늘 통장에 있어야한다. 패키지4는 사업을 안 했지만, 완료한 사업의 통장엔 돈이 있다. 그래서 이 돈을 이자 상환에 쓰자고 했다. 그런데 대주단에 자금 보충 의무가 있는 포스코건설이 동의하지 않았다”고 밝혔다.

이에 대해 포스코건설 관계자는 “(NSIC가) 완료된 사업이라고 하는 것은 패키지 2를 얘기하는 것 같은데, 사업이 완료됐다고 하지만 포스코건설은 공사비를 다 받지 못했다. 잔액이 약 1900억원 규모다. 공사비 정산이 끝나지 않은 상태에서 이자 상환에 쓰는 것은 말이 안된다.”고 말했다.

반면 NSIC 관계자는 “포스코건설이 대주단에 자금 보충의무가 있다. 그래서 대주단이 기한이익상실을 선언한 그 전달까지 포스코건설의 요청으로 그 계좌에서 이자를 상환했다.”고 반박했다.

이를 두고 포스코건설은 다시 “2016년 12월 ‘정상화 합의’를 NSIC가 깼기 때문에 상황이 변했다”라고 했으며, NSIC는 “포스코건설이 먼저 합의를 깼다”고 받아쳤다. 결국 둘의 갈등으로 대위변제까지 간 것이다.

포스코건설, “매각에 반대”
NSIC, “동의해서 매각 추진”

NSIC는 패키지4 부지를 매각하더라도 최소한 3600억원 이상으로 매각해 가급적 손해를 덜 볼 수 있게 해야 한다고 주장했지만 여의치 않았다고 덧붙였다.

그 뒤 포스코건설은 앞서 얘기한 대로 공매를 추진했다. 그런데 바른리얼유한회사가 NSIC와 계약을 체결하고 매입하기로 했다고 발표해, 파문이 이는 것이다.

토지 처분 우선권이 포스코건설에 있기에 수용할 수 없다는 게 포스코건설의 입장이며, NSIC는 포스코건설도 동의했기에 추진한 것인데 납득하기 어렵다는 입장을 보이고 있다.

하지만 NSIC는 지난달 17일 열린 이사회에서 임원 5명(게일사 3, 포스코건설 2) 중 의사 결정 정족수인 4명의 동의를 얻어 매각을 추진했다고 밝혔다.

계약 당사자인 바른리얼유한회사 또한 “NSIC 이사회 5명(게일사 3, 포스코건설 2) 중 4명이 동의했기에 매매계약이 체결됐고, 계약금도 납입했다”며 자신들에게 매입 우선권이 있다고 밝혔다.

반면, 포스코건설은 이사회에서 포스코 쪽 임원 2명이 반대 의사를 표명한 만큼, NSIC의 토지매각 절차는 위법하다고 주장하고 있다. 게일사와 포스코건설의 갈등은 좀처럼 풀리지 않는 형국이다.

매각할 경우 NSICㆍ포스코건설ㆍ인천시 모두 손해

게일사와 포스코건설 갈등의 피해자는 인천시민이다. NSIC는 송도 1ㆍ3공구를 개발한 이익 중 내부수익 12%를 초과하는 이익을 인천시와 ‘5대 5’로 정산하게 돼있다. 즉, 매각할 경우 개발이익 환수가 무산되는 것이다.

패키지4 사업비는 약 1조 4000억원으로 추산됐다. 인천경제청이 아트센터 마스터뷰 개발이익 환수를 위해 사업 정산을 실사한 사례에 견줬을 때, 패키지4의 기대수익은 사업비의 약 15~20%인 2100억~2800억원 규모다.

이 기대수익 중 투자비에 기초한 내부수익을 제외하고 인천시와 정산하게 돼있는데, 매각할 경우 개발이익 환수가 물거품이 돼버리는 것이다.

이에 인천경제청은 지난달 포스코건설에 매각을 반대하는 입장을 밝혔다. 인천경제청은 ‘개발이익 환수를 위해서는 매각이 아니라 개발해야한다’고 밝혔다. 이번 매각 추진에 대해 인천경제청의 대응이 주목된다.

한편, 매각보다는 3600억원 리파이낸싱을 통한 개발이 NSIC와 포스코건설, 인천시에 모두 이익이라는 게 NSIC의 일관된 입장이다. NSIC는 ‘줄기차게 리파이낸싱을 주장하고 있지만, 포스코건설이 공매를 고수하고 있어 어쩔 수 없이 매각하게 됐다’고 주장하고 있다.

매각대금은 4100억원 안팎으로 알려졌다. 이 돈으로 대위변제금 3600억원을 상환하고 나면, 땅 팔아 발생한 이익이 500억원에 불과하다. 이 경우 인천시민에게 돌아갈 개발이익은 없다.

반면, 리파이낸싱을 통해 개발할 경우 앞서 얘기한 것처럼 약 2100억~2800억원의 수익이 기대되고, 이 경우 포스코건설이 시공을 맡게 돼있어 포스코건설은 공사비를 챙길 수 있다. 아울러 인천시는 환수할 개발이익이 생긴다. 하지만 둘의 갈등에 개발이익 환수마저 실종 될 위기에 처했다.

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